El reto del desarrollo inmobiliario en la ciudad del Callao.

 Hace poco fui invitado como ponente al Landfinding organizado por SITUS y Tablero Inmobiliario del arquitecto Fernando Velarde. En este espacio se compartieron experiencias y lecturas en torno al desarrollo inmobiliario en Lima y Callao. Claramente el enfoque principal giró hacia el desarrollo inmobiliario en la capital, sin embargo hubo oportunidad de aportar criterios territoriales y locales que invitaron a una reflexión refrescante y justa sobre las inversiones en la ciudad de Callao. En ese sentido, a partir de mi participación como panelistas considero que hay 3 reflexiones importantes a compartir.

Las inversiones en Callao vs las inversiones en Lima

En la parte introductoria del panel, Fernando y su equipo explicaba cómo la lógica que siguen las nuevas inversiones inmobiliarias en Lima podrian girar en torno a cómo hacer que las personas que trabajan o llegan al puerto y/o aeropuerto del Callao se sientan atraídos hacia el Centro de Lima. Por lo mismo cómo enfocar las ofertas inmobiliarias en los ejes viales que conectan desde estas infraestructuras chalacas hacia el centro histórico de la capital.

Esta lectura me permitió poner sobre la mesa que la lógica de inversión en Callao era totalmente distinta. En términos sencillos, mientras que Lima tiene por reto el atraer al público desde las infraestructuras chalacas, la lógica de las inversiones en el Callao deben entender que el reto en suelo chalaco es cómo hacer que los residentes chalacos, los trabajadores del puerto, aeropuerto y los viajeros/turistas se queden en Callao. Si las dos grandes infraestructuras están en la Provincia Constitucional la lógica de las inversiones en Callao es hacer inversiones que propicien que las personas se queden dentro del territorio chalaco, aunque esta lógica sonó revolucionaria e innovadora, es el criterio natural de cualquier ciudad del mundo; si el potencial está en su territorio, hay que capitalizarlo para beneficio de la urbe.

Para ejemplificar estos criterios y el potencial que existe en varias zonas y distritos de la metropoli chalaca, se pusieron como ejemplo la Av. Santa Rosa (conecta el aeropuerto con el mar), el Centro Histórico del Callao (conecta patrimonio con cruceros) y la avenida Tomás Valle (conecta aeropuerto con panamericana norte).

Entender la contraposición de los enfoques y las lógicas de inversiones entre Lima y Callao, permite visualizar el escenario de competencia entre la capital y la ciudad puerto. Competencia que brinda un escenario perfecto para más y mejores inversiones públicas y privadas. En este escenario electoral, la autoridad chalaca que entienda esto, podría generar el cambio que la urbe del Callao necesita.

La vigencia de los instrumentos de planificación

En ese sentido los instrumentos del planificación que tienen Callao (y cualquier otra ciudad) son clave para capitalizar el desarrollo urbano y de inversiones.  En ese sentido, la elaboración y aprobación del Plan de Desarrollo Metropolitano Callao al 2040 es un instrumento que por primera vez analizó y planificó Callao en función de sus propios intereses de desarrollo y no en función de los intereses de desarrollo de la capital. Bajo esta lógica una de las preguntas de los asistentes fue: cómo hacer que los instrumentos del planificación se mantengan vigentes y no cambien en función de cada autoridad.

Si había unas lecturas mencionaban de que los instrumentos de planificación eran muy técnicos y que era complicado que una autoridad sin conocimientos técnicos pueda modificarlo, precise que operativamente cualquier autoridad puede derogar un instrumento de planificación sin siquiera haber reparado en leerlo. Por lo mismo los instrumentos de planificación sólo se puede mantener vigentes a partir de qué la población, las instituciones públicas y las instituciones privadas formen parte de su elaboración y generen incidencia continua ante las autoridades. Cabe señalar también que ningún instrumento de planificación es perfecto, por lo mismo pueden y deben estar en constante revisión, por ello la importancia de la academia y de la necesidad de que cada ciudad cuente con instituciones especializadas como los institutos metropolitanos de planificación. 

Porque no funcionan los DAET

Otra pregunta interesante fue; ¿por qué los DAET no son un éxito? sobre todo si fueron anunciados como una estrategia atractiva y dinámica para el desarrollo y ordenamiento de inversiones.

Los DAET o Derechos Adicionales de Edificación Transferibles es un instrumento de gestión urbana planteado por el Ministerio de Vivienda, Construcción y Saneamiento que permite transferir el potencial constructivo no usado de un lote hacia un lote distinto en otra ubicación. Si bien nace como enfoque para la protección del patrimonio, podría llegar a ser tan flexible para que en un futuro se aplique a otros criterios. Sin embargo, al darle operatividad a la teoría, este instrumento resulta poco atractivo.

Para explicarlo planteo el siguiente ejemplo; 

Visualicemos un terreno ubicado en el Centro Histórico del Callao, para ser más específicos, un lote con frente hacia la puerta principal del puerto del Callao, por donde salen los turistas que llegan en crucero. En este ejemplo, dicho lote plantea una serie de potencialidades que justificarían un proyecto inmobiliario de dos torres (una de vivienda y una de oficinas) más zócalo comercial. Imaginemos que las condiciones urbanas y económicas demandan un edificio con dos torres de 20 pisos, al estar dentro de una zona monumental, supongamos, solo se podrían 5 pisos por torre. En este ejemplo, esos 15 pisos que no se pueden construir, bajo el mecanismo de DAET, se pueden transferir a otro lote en otra zona de la ciudad.

Esta situación plantea la siguientes dos preguntas/problemáticas:

1) El desarrollador inmobiliario, ¿tiene otro terreno?

2) Ese otro lote, ¿tiene un potencial igual o mejor que el primer lote?

Este ejemplo fue el ejercicio mental planteado a la sala de asistentes y pude ver por la cara de los mismos desarrolladores inmobiliarios que, habíamos coincidido en el meollo del asunto con los DAET.

Compartir con agentes inmobiliario siempre me genera nuevas reflexiones y aportes. Si bien mi lectura viene desde la lectura urbana y la realidad en la ciudad del Callao, siempre se retroalimenta con las lecturas, las preocupaciones, los intereses, la realidades, las problemáticas, los cuestionamientos y las dudas que el sector inmobiliario presenta. En esta oportunidad, desde el mundo inmobiliario pude evidenciar la posibilidad de una competencia entre la ciudad puerto y la ciudad capital.